모든 일에서 잘 준비된 계획이 중요하듯이, 주택을 구입하시기 위해 부동산 에이전트를 선정해서 집을 보러 다니기 시작하기 전에 미리 사전준비를 해 두면 나중에 많은 시간과 돈의 낭비를 방지할 수 있습니다. 따라서 사전 점검 단계에서부터 주택구입 절차는 시작됩니다. 집을 샤핑하시고, 마음에 드는 집을 찾아 오퍼를 넣고 계약을 맺어 주택융자를 얻고 에스크로를 통해 모든 절차가 끝나고 내 집으로 이사하시게 될 때까지의 과정을 다음과 같이 요약해 보았습니다.
부동산을 처음으로 구입하시는 분이라면 상세한 내용이 눈에 잘 들어오지 않으시겠지만 대강 훑어보시기만 하더라도 실제로 구입과정에서 ‘아하, 이게 그거였구나’ 하고 이해가 되실 것입니다.
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사전점검
사전 계획의 첫 단계는 미리 나의 크레딧 보고서상의 신용상태와 크레딧 점수를 확인하고 내게 부담이 없는 선에서 얼마 정도의 다운 페이먼트로 어느 정도의 집을 살 수 있는지 계산을 해 봅니다.
주택 샤핑
나의 직장과 아이들 학교 등을 감안해서 동네를 정하고 나면 성실하고 경험 많은 부동산 에이전트를 선정해서 집을 보러 다니게 됩니다. 동네 주변의 장 단점과 주택의 보이지 않는 결함 등을 잘 지적해서 문제점을 사전에 방지할 수 있는 도움을 줄 수 있는 에이전트라면 신뢰할 수 있겠습니다.
오퍼 작성
마음에 드는 집을 찾으시게 되면 오퍼를 쓰시고, 셀러로부터 카운터 오퍼가 오고 가는 과정을 거쳐 셀러와 바이어 양자간에 가격과 기타 조건에 대한 합의가 이루어지면 계약이 맺어지게 됩니다.
이때 부동산 에이전트로부터 오퍼를 쓰고자 하는 집의 가치 (Market Value: 시세) 에 대한 충분한 조언을 받아 적당한 흥정을 거쳐 매매 계약서 (Purchase Contract) 를 작성합니다.
융자 신청
융자회사 / 융자 에이전트 샤핑을 하시고 융자회사를 선택하셔서 융자신청을 합니다. 주택 융자와 관련한 어떤 궁금하신 점이라도 미리 정리해 놓았다가 융자 에이전트를 인터뷰할 때 질문합니다. 어떤 질문에도 친절하고 상세하게 막힘없이 설명해 드릴 수 있는 에이전트라면 경험 많고 성실한 에이전트라고 신뢰할 수 있겠습니다.
융자 신청 서류에 사인하시고 나면 융자 에이전트가 융자 은행, 에스크로, 타이틀 회사와 긴밀하게 연락을 취하면서 융자 과정을 진행시킵니다.
에스크로 오픈
셀러와 바이어 간에 합의가 이루어지면 에스크로를 오픈합니다. 양측이 각각 사인을 하게 되는 에스크로 계약서 (Escrow Instruction)에는 다음의 조항이 명시됩니다.
셀러와 바이어의 이름
구입하고자 하는 집의 주소
주택 명의 등기 내역
매매 가격 디파짓, 융자 액수
에스크로 클로징 예상 날짜
컨틴전시 조항
기타 에스크로 합의 조항
물론 여기서 간략하게 설명한 것보다 실제로는 더 상세하고 많은 내용이 들어가게 됩니다.
타이틀 보험 리포트 (Preliminary Title Report) 신청
기본적으로 타이틀 인슈런스 (Title Insurance) 에서 하는 일은 매매 또는 융자를 하려고 하는 부동산에 유치권 (Lien) 이 잡혀 있는지, 또는 부동산 사용에 어떠한 제한이 있는지를 알려주는 역할을 하는데, 이 역할을 프리림 (Prelim: Preliminary Title Report) 을 통해 일차적으로 이행합니다.
따라서 부동산을 사는 바이어의 입장에서 무엇보다도 중요한 것은 타이틀 컴퍼니에서 프리림을 작성해서 에스크로를 통해 보내왔을 때 그 내용을 검토하는 것입니다. 보통 에스크로 (Escrow) 조항에는 바이어가 프리림을 받고나서 정해진 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 그 내용을 수락하는 것으로 이해한다는 내용이 포함돼 있습니다.
집 인스펙션 (Physical Inspection)
에스크로를 오픈함과 동시에 홈 인스펙션 전문인을 고용해서 주택 검사를 실시합니다. 새로 산 집으로 이사 들어간 후 나와 내 가족의 안락한 생활을 위해 내가 사고자 하는 집에 어떤 문제는 없는지, 나중에 큰 골치거리가 될 수 있는 문제점을 미리 점검해서 고칠 수 있는 것은 고쳐야 할 것입니다.
주택 감정
융자 에이전트를 통하거나 직접 주택 감정사 (Appraiser)를 고용해서 집 감정 보고서를 의뢰합니다. 주택 감정 보고서 (Appraisal Report) 는 융자 은행으로부터 승인 (Approval)을 받은 감정사가 작성한 것이 아니면 받아들여지지 않으므로 사전에 미리 어느 은행의 승인을 받은 감정사인지 확인하는 것이 필요합니다.
타이틀 리포트 검토
이후 약 열흘간, 에스크로 서류 (Escrow Instruction), 타이틀 리포트 (Preliminary Title Report), 감정 서류 (Appraisal Report) 를 기다리게 됩니다. 타이틀 리포트가 나오면 융자 에이전트는 린 (Lien) 이라던 배상 판결 (Judgment) 등, 융자에 걸림돌이 될 내용이 있지는 않은지 타이틀 리포트를 검토합니다.
터마이트 리포트 신청
터마이트 보고서를 신청하고 터마이트 방제작업이 필요하면 작업을 오더합니다.
융자 승인 (Lender Approval) 과 이자율 락-인 (Lock-in)
융자은행 (Lender)로부터 융자 승인 (Loan Approval) 이 나고, 이자율을 주시하고 있다가 좋은 이자율이다 싶을 때 이자율 확정 (Lock-in)을 하시고 며칠 후 융자 서류 (Loan Doc)을 신청합니다. 이자율이 오를 것 같을 때에는 미리 Pre-lock을 할 수도 있습니다.
마지막 점검 (Walk-Through)
에스크로 마지막 과정을 밟기 전에 바이어는 마지막으로 집을 둘러보게 되는데 이것을 Walk-Through라고 부릅니다. 집의 소유권이 내게로 넘어오기 전에 집의 상태가 계약했던 대로 되어 있는지, 고장난 것은 없는지 확인하는 절차입니다.
융자서류 (Loan Doc) 사인
론 닥 이라고 일컫는 융자서류는 융자 신청을 모두 마무리하는 마지막 단계입니다. 여기에 사인하고 공증함으로써 융자조건을 받아들이게 되는 것입니다.
다운 페이먼트와 기타 비용 디파짓
바이어는 에스크로에 다운페이먼트와 기타 비용 등을 지불 (Deposit) 합니다.
집 양도증서 사인
셀러가 집 양도증서 (Warranty Deed)에 사인합니다.
융자금 송금 (Funding)
바이어가 사인한 융자서류 (Loan Doc) 를 에스크로에 가져가면, 에스크로에서는 그 서류를 융자은행 (Lender) 에게 보내면서 융자금 송금 (Funding) 을 신청합니다. 적합한 과정을 거쳐 융자금액이 타이틀회사로 송금됩니다.
집문서 등기 (Recording)
에스크로에서 집 양도증서를 카운티 등기소에 등기 (Recording)합니다. 바로 이 시점에서 집의 명의는 바이어에게로 넘어가게 됩니다.
융자금 완불(Pay-off) & 에스크로 종결서류(Escrow Closing Statement)
전 주인 (Seller)가 가지고 있던 주택 융자금의 잔액을 융자은행에 완불 (Pay-off) 하고, 에스크로에서는 그 집의 구입과 관련한 모든 절차가 잘 마무리지어 졌다는 에스크로 종결서류 (Closing Statement) 를 작성합니다.
집 양도증서
집 양도증서가 바이어에게 전해짐으로써 바이어는 그 집의 소유권을 문서로 확인하게 됩니다.
판매 금액 지불
셀러가 받을 집 판매금액을 셀러에게 지불 (Release)합니다.
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주택을 마련하기 위해 집을 보러 다니다 보면 이런저런 이유로 해서 처음의 계획과는 많이 다른 방향으로 가는 경우가 많습니다. 주택을 샤핑하면서 다음의 요령을 항상 염두에 두신다면 처음의 계획과도 차질이 없고 마음에 드는 주택을 장만하시는데 도움이 되실 것입니다.
무리없는 가격 수준을 명확히 설정한다
집 페이먼트에 월평균 재산세와 집보험료 (PITI: Principal, Interest, Tax & Insurance) 를 포함한 경비가 월 총수입의 대략 30%가 넘지 않도록 합니다.
2~3개월의 집 페이먼트의 여유자금을 준비해 놓고 시작하시는 것이 무리가 없습니다.
크레딧 (Credit: 신용상태) 를 미리 점검해 본다
융자은행이 주택구입자금 융자를 심사하는데 가장 중시하는 것 가운데 하나가 크레딧 리포트에 나타나는 융자 신청인 크레딧 점수와 신용거래의 내역입니다. 신용조회기관에서는 각 개개인마다 월 페이먼트 수준과 부채현황, 부채상환까지의 남은 기간 등을 종합해서 점수로 매겨 놓았는데, 파이코 (Fico)라고 부르는 이 점수가 융자를 받는데 지대한 영향을 미치는 것입니다.
정기적으로 크레딧을 떼어봄으로써 나의 신용상태를 점검해 보시고, 만약 크레딧 리포트에 나쁜 기록이 있다면 가능하다면 수정해 놓는 것이 좋습니다. 제때에 지불했는데도 신용기록 상에는 체납 또는 완납 안된 기록으로 남아 있어 곤혹스러운 일을 겪는 경우도 있습니다. 이때에도 증빙서류를 갖춰 잘못된 기록을 미리 고쳐놓으면 나중에 큰 도움이 됩니다.
또한, 각 융자은행별로 크레딧이 썩 좋지 않은 분을 위한 별도의 프로그램도 있으니 막연하게 ‘나는 융자가 힘들 것’이라고 생각하시기 보다는 저희와 상의하시면 좋은 길을 찾으실 수 있으실 것입니다.
모기지 융자 사전승인서 (Pre-Qualification Letter)를 받아놓는다
모기지 은행 또는 융자 에이전트가 이같은 사전승인서를 준비해 드릴 수 있습니다. 여기서 사전승인서라는 것은 우편으로 며칠이 멀다하고 날라오는 “귀하는 융자의 사전 승인을 받으셨습니다.”하는 무작위로 발송되는 편지와는 다른 것으로서 일차적인 융자신청서 검토를 거쳐 이 정도면 주택융자를 받으시는데 문제가 없겠다고 서면으로 인정해 드리는 것입니다.
주택구입 관련 자금을 준비한다
주택자금에는 다운페이만 필요한 것이 아닙니다. 그외에 클로징비용, 재산세, 주택수리비용, 화재보험료 등도 계산에 넣어야 나중에 당황하는 일이 없습니다. 여기서 클로징 비용이라 함은 주택구입을 위한 에스크로 과정에 들어가는 관련비용으로서 에스크로 경비, 타이틀 경비, 융자 수수료, 은행의 융자서류심사비용, 모기지 페이먼트의 선이자 등이 포함됩니다.
컨틴전시 (Contingency)로 예기치 못한 상황의 변화에 대비한다
마음에 드는 집을 찾으면 구매오퍼를 내게 되는데, 특별한 경우를 제외하고는 오퍼에는 자신의 이익을 충분히 보호할 수 있는 단서조항 (Contingency: 컨틴전시) 을 넣어두는 것이 중요합니다.
예를 들어, 전문적인 인스펙터가 집의 상태를 점검해서 하자가 있으면 셀러가 보수공사비를 지불하게 한다던가, 융자가 나오는 조건으로 구입하겠다는 조항을 삽입하는 것이 보편적인 부동산 매매 관행입니다.
그외에도, 바이어가 자신이 현재 살고 있는 집을 팔아야만 이 집을 살 수 있다던가, 주택 건설업자가 지은 새 집일 경우 집이 건축법 등에 하자가 없이 지어졌다는 조건조항 등이 있습니다.
기타 확인할 사항
지역 사정, 학군이 좋은지, 직장으로부터의 출퇴근 교통사정, 바람이 유난히 심한 지역인지 여부, 재산세 특별 개발세금 (Mello-Roos) 부과 여부 등을 확인합니다. 각 공공기관에서 이와 관한 정보를 얻을 수도 있고, 요즘은 인터넷을 통해서도 각종 정보를 확인할 수는 있지만 많은 시간을 할애해서 자료를 찾아야 하는 수고를 덜기 위해서 경험많고 성실한 부동산 에이전트를 선정해 질문하면 성실히 대답해 드릴 것입니다.
주택 상태점검 (Inspection)
정작 입주해서 살아보기 전에는 그 집의 숨은 문제점들을 찾아내기란 쉬운 일이 아닙니다. 따라서, 지붕, 냉난방, 배관, 전기 시스템 등 사전 점검 가능한 부분에 대한 조사를 하는 게 필요합니다. 비용은 집 크기와 상태에 따라 200 ~ 500 달러 정도를 예산하시면 되고, 오퍼에는 인스펙션 결과에 따라 매매조건을 변경하거나 취소할 수 있다고 명시해 두는 것이 관행입니다.
모든 것을 인스펙션 전문가에게 일임할 것 없이 내가 스스로 확인할 수 있는 것들도 있는데, 전기 스위치와 수도꼭지가 정상으로 작동하는지, 천정에 비가 샌 자국이 있는지, 벽에 지진등으로 인한 균열이 있지는 않은지 직접 확인해 보면 알 수 있습니다.
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부동산 매매와 계약은 시작부터 끝까지 모든 것이 ‘문서’로 이루어집니다. 그 첫걸음은 바이어가 셀러에게 오퍼를 제시하면서 시작됩니다. 오퍼를 작성하는데 염두에 두어야 할 중요한 부분은 매입자의 이름작성, 가격과 조건, 시간인데, 이는 부동산 매매의 계약은 정해진 시간안에서만 유효하기 때문입니다.
오퍼의 이름 작성은 매우 중요합니다. 부부간일지라도 오퍼에 서명을 하지 않은 사람은 나중에 집문서 (Deed)에 대한 권리를 가질 수 없게 됩니다.
또한 부동산 법으로는 집에 대한 권리와 주택융자에 대한 책임이 구분될 수 있습니다. 때로는 부부 중 한쪽이 크레딧이 좋지 않다거나 또는 기타 다른 이유로 부부 중 한사람의 이름으로 오퍼를 하거나 융자를 신청하는 경우도 있습니다. 그럴 때는 그에 따르는 권리와 의무에 대해 충분한 설명을 들으시고 시작하시기 바랍니다.
오퍼에 관행적으로 들어가는 컨틴전시 조항
오퍼에 부동산 매매상 관행적으로 들어가는 조건부 구매조항 (Contingency: 컨틴전시)는 전문적인 인스펙터를 고용해 주택 하자검사 보고서 (Inspection Report)를 검토한 후 문제가 없을 때에만 집을 사겠다는 조건과 융자은행으로부터 집을 매매가에 살 수 있을 만큼 융자를 받을 때에만 집을 사겠다는 조건등입니다. 이 조건이 들어가 있으면 융자를 위해 집을 감정 (Appraisal)했을 때 감정가가 매입가에 미치지 못하면 아무런 손해없이 매입을 취소할 수 있습니다.
오퍼의 조항들
오퍼에 들어가는 조항들을 열거하면 다음과 같습니다.
바이어의 이름
오퍼 날짜
제시 가격
디파짓
다운 페이먼트와 융자 액수
에스크로 조건
바이어가 그 집에 거주할지 여부
해충 보고서 (Pest Control)
공개조항 (Disclosure)
주택 소유 명의
주택 상태 점검
오퍼의 유효 기간
컨틴전시 조항
예상 클로징 날짜
기타 조항
오퍼 수락 여부
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부동산 거래에서 예기치 못했던 변수로 인한 경제적 손실을 방지하기 위해 바이어는 대부분 오퍼에 조건부 조항 (Contingency: 컨틴전시) 를 붙이게 되는데, 대표적인 컨틴전시로는 주택 인스펙션, 감정가격, 융자승인 등의 조건이 있습니다.
인스펙션을 통해 바이어가 받아들일 수 없는 심각한 결점이 발견될 경우 셀러가 이를 고쳐주거나 집 값을 깎아줌으로써 금전적 보상을 해주는 등의 타협을 통한 해결방안이 생기지 않는다면 바이어는 합법적으로 구입을 취소할 수 있다는 것입이다.
또한, 바이어가 주택융자를 대출 받을 수 있어야만 주택매매가 성립한다는 컨틴전시를 달았다면 대출이 이루어지지 않았을 경우 바이어에게 아무런 불리한 조건없이 에스크로는 취소 (Cancel: 캔슬) 될 수 있습니다.
한가지 유의하실 점은 컨틴전시는 대개의 경우 기한을 정한다는 것입니다. 즉 그 컨틴전시가 언제까지 유효한지를 명시하는 것입니다. 정해 놓은 기간이 지나면 그 컨틴전시는 효력을 상실하게 됩니다.
또한 도중에 에스크로가 취소될 때는 에스크로 당사자인 셀러, 바이어 모두 합의취소 서류에 서명을 해야만 바이어는 에스크로에 디파짓한 계약금을 되돌려 받을 수 있습니다.
물론 위의 컨틴전시는 오퍼에 적어 넣은 조항을 셀러가 수락했을 경우에 유효합니다.
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원하는 집을 찾으시고 오퍼와 카운터 오퍼가 오고가고 난 후 서로 계약에 도달해서 에스크로를 열게 되면 그 다음 하실 일은 인스펙터 (Inspector: 주택상태 점검인) 를 고용하여 집의 전반적인 상태를 점검하는 일입니다.
인스펙션은 주택 구매에서 당연히 들어가야 할 부분은 아니지만, 그래도 일반적으로 하는 것이 관행입니다. 오퍼에 전문적인 인스펙터가 매물을 봐야 한다는 조항을 삽입하는 것이 보편적인 부동산 매매 관행이기 때문입니다. 하자 보고서에 나타난 사항은 셀러에게 보수공사비를 요구하거나 또는 매매가를 낮출 수 있는 근거가 될 수 있습니다.
인스펙터 (Inspector)가 하는 일
홈 인스펙터는 부동산과 그 부동산의 물리적 상태를 검사하는 일을 합니다. 보통 바이어가 고용하고 그 비용을 부담합니다.
인스펙터는 단지 ‘육안으로 관찰 가능한 (observable)’ 문제들을 찾아볼 뿐입니다. 눈에 보이는 것을 보되 일반인보다는 체계적으로 어디를 어떻게 검사할 지 훈련이 되어 있는 사람입니다.
건축허가가 제대로 난 건지 조사를 해본다든지, 벽이나 천정 속을 들여다 본다던지, 그런 점검은 인스펙터가 하는 일이 아닙니다.
인스펙션을 맡길 때 참고할 사항
집을 보실 때 그 집에 이사를 들어가면 분명히 바꿀 부분에 대해서는 굳이 집착하지 않는 것이 좋겠습니다. 화장실 벽지 색깔이나 카펫이 맘에 들지 않는다거나 화장실 싱크대의 손잡이가 낡았다던지 하는 것들은 집을 사는 결정을 하는데 방해만 될 뿐 도움이 되는 부분이 아니라는 것을 기억하시기 바랍니다. 집을 꼼꼼이 살피되 내가 분명히 교체할 부분에 대해서는 문제를 삼지 않는것도 현명한 선택인 것입니다.
바이어가 할 일
그렇다면 나는 아무것도 하지않고 그냥 인스펙터에게만 맡기고 있으면 될까요? 일반적으로 인스펙터가 집을 검사하는 시간은 보통 1시간에서 2시간 정도에 불과하기 때문에 그 시간동안 집안의 모든 것을 점검하고 확인한다는 것은 불가능한 일일 것입니다. 따라서 바이어 또한 나름대로의 검사를 실시하는것도 중요하다고 하겠습니다.
인스펙터가 집을 점검하는 동안 집안과 밖을 둘러보면서 내가 처음에 보지못했던 부분을 다시한번 확인할 수 있도록 하는 것이 좋습니다. 그렇게 하는 동안 내가 그 전에는 미처보지 못했던 부분이 어느 순간 눈에 들어올 수 있다는 것입니다.
그렇다면 좀 더 자세한 얘기를 해보기로하겠습니다
배전 상태 확인하기
배전 상태를 점검한다고 해서 복잡한 기능을 수행하자는 것은 아닙니다. 단지, 그냥 두꺼비집 (Circuit Breaker Box) 를 열어보는 것도 도움이 됩니다. 시스템이 너무 낡지는 않았는지 확인해 보고 인스펙터의 도움을 받는 것이 좋습니다.
하수구 및 파이프 점검하기
물론 그냥 쉽게 눈으로 볼 수 있는 부분만을 말하는 것입니다. 어떤 종류의 파이프를 사용했는지 정도는 쉬게 알아볼 수 있는 것입니다. 혹시 녹이 슬지는 않았는지 물이 샌 흔적은 없는지 확인을 해보도록 합니다. 수도꼭지를 틀어봐서 물이 충분히 잘 나오는지, 다른 이상은 없는지 확인해 보는것도 중요하지요.
가끔 상수도 파이프 (Main Water-Pipe) 가 새면 샤워 물을 틀면 차고 벽 같은 곳에 물이 떨어져서 자국이 생기기도 하는데, 그런 것을 유심히 살펴 보면 파이프에서 물이 새는 곳이 있는지 알 수 있습니다.
가장 빈번히 문제가 발생되는 부분은 역시 화장실이나 부엌의 수도꼭지 아래에서 물이 새지 않는가 하는 점인데, 꼼꼼이 살펴 보면 어느 정도 확인할 수 있습니다.
난방시스템 확인하기
히터는 그동안 정기적인 점검을 하였는지가 중요합니다. 만약 정기적으로 점검을 하지 않았다면 한번 자세한 검사를 요구하는 것이 좋습니다. 가스를 사용하는 히터인 경우에는 가스가 새는 곳은 없는지 확인하고 히터를 켜고 끄는 작동을 하는 온도계 (Thermostat) 가 제대로 작동을 하는지 간단한 테스트를 해봅니다. 또한, 보일러 (Water Heater) 에서 물이 새는 흔적은 없는지 확인합니다.
에어컨 점검하기
에어컨을 작동시켜서 각 방과 복도에 설치되어있는 덕트에서 바람이 잘 나오는지, 에어컨을 작동시키는 온도계는 제대로 작동하는지 확인해 봅니다. 컴프레서의 수명도 확인해 볼 수 있습니다. 뒤뜰에 있는 에어컨 기계 주위에 물이 샌 흔적이 없는지 확인하는 것도 중요합니다.
새집의 인스펙션
새집 단지의 건축업자들은 새 집에 대해서 워런티를 제공해 준다고 말합니다. 그런데 바이어로서 새 주택에 대해서 전문가의 인스펙션이 필요할까요?
대답은 ‘그렇습니다’ 입니다. 새 집을 구입하는 바이어들은 주택이 완공되었을 때 거래를 클로즈하기에 앞서 전문가를 고용해 인스펙션을 해야 합니다. 워런티 기간이 끝난 후 주택에 문제가 발생하면 수리하는데 막대한 비용을 들여야 할지 모르기 때문입니다. 인스펙션에 드는 비용은 250달러 가량이면 충분합니다.
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주택을 매매할 때 융자은행에서는 ‘터마이트 검사’를 요구합니다. 조사비용은 일반적으로 셀러가 지불하는 것이 관례입니다. 융자은행은 셀러가 터마이트 검사 보고서 (Inspection Report) 와 보고서에 지적된 문제점들이 시정되었다는 리포트 (Completion Report) 를 에스크로가 끝나기 전에 바이어에게 보내주도록 요구합니다.
터마이트란?
터마이트’란 일종의 개미와 같은 모습을 하고 있는데 나무를 갉아 먹는 해충으로서 주택의 나무로 된 골조나 마루바닥, 가구, 벽 등에 큰 피해를 끼칩니다. 크게 지하에 있는 땅속 터마이트 (Subterranean) 와 건조한 나무를 갉아먹고 사는 드라이우드 터마이트 (Drywod), 두 종류로 분류합니다.
미국 전역에 걸쳐 많은 주택들이 피해를 입고 있지만 추운 지역보다는 따뜻한 지역에 더 극성을 부립니다.
터마이트 관련 보고서
주택을 매매할 때에는 융자은행에서 터마이트로 인한 문제점들을 시정했다는Complete Report를 에스크로를 통해 요구하기 때문에 그전에 구조물 전체를 검사해서 셀러가 담당해야 할 부분과 바이어가 부담해야 할 부분을 구분하여 보고서를 작성합니다.
터마이트 검사보고서에서 지적된 문제점을 시정하기 위한 작업이 전부 완료되거나 부분적으로 완료되면 Standard Notice of Work Completed or Not Completed를 발행합니다.
시정 방법
터마이트의 피해가 보고되었을 때에 이를 시정하는 방법으로는, 터마이트 피해를 입은 나무부분을 제거해 버리는 방식, 터마이트가 군집해 있는 서식처를 찾아 해충방제 약품처리를 하는 방식, 그리고 주택 전체에 텐트를 덮어씌우고 그 안에 개스를 살포해서 주택 전체에 기생하는 해충을 소탕하는 퓨미게이션 (Fumigation) 방식 등 3가지 방식이 있습니다. 이중 특히 퓨미게이션 방식은 독극물로 분류되는 개스를 다루는 일이므로 전문가에게 작업을 맡겨야 합니다.
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주택을 구입하면 에스크로가 열리면서 누구의 이름으로 어떻게 등기를 올릴지에 대해 결정을 하셔야 합니다. 본국에서는 부동산을 소유할 때 대부분 단독명의로 하는 경우가 많은 것으로 알고 있는데 미국에서는 거주용 주택은 대부분 부부 공동명의로 소유하고 있습니다.
명의를 등기하는 소유형태는 어떤 것이 있으며 서로 어떤 차이가 있는지 간략히 설명해 드립니다.
주택 소유 방식
나의 소중한 재산인 주택을 소유하는 데는 네 가지 방법이 있습니다. 간단하게 설명하자면 다음과 같습니다.
Community Property
부부 공유 재산권이라고 풀이할 수 있는데, 워싱턴 주법은 남편과 아내를 한 사람으로 봅니다. 따라서 결혼기간 중에 취득한 모든 것은 부부공유가 됩니다. 결혼 전의 합의서 (Prenuptial Agreement) 에 명시된 사항이 없을 때에는 만약 부부가 이혼을 하게 되면 서로 공평하게 나누어 갖도록 하고 있습니다. 이것은 재산과 수입 뿐만 아니라 채무에도 적용됩니다. 또한, 커뮤니티 프로퍼티로 재산을 소유하고 있을 때에는 자신의 몫인 재산의 반을 자신의 임의대로 상속할 수 있습니다.
Joint Tenancy
조인트 테넌시는 부동산의 공동 소유로서, 등기상 소유권자 중 한사람이 사망하게 되면 등기상 소유권자 중 생존한 사람에게 그 재산권 모두가 이양되는 것입니다.
예를 들어 부부가 조인트 테넌시 형태로 주택을 소유하고 있을 때 남편이 사망하면 남편 몫인 50%는 자동적으로 부인에게로 이양됩니다. 그러나 만약 커뮤니티 프로퍼티로 소유하고 있었다면 자신의 몫인 50%를 유언장에 임의대로 상속자를 지정해 놓을 수 있습니다.
Separate Property
단독 재산권으로서 개별 재산으로 분류됩니다. 결혼 전이었건 결혼 후라도 구분해서 개별 재산으로 소유할 수 있습니다.
Tenancy in Common
소유주와 각자의 지분을 등기상에 명시해 놓은 것입니다.
이외에도 주택이건 투자용 부동산이건 부부 공동소유, 또는 부모와 자녀 공동소유로 하거나 트러스트나 파트너십으로 소유하는 경우도 많습니다. 개개인의 상황과 관련 세법상 어느 것이 유리한지, 유산상속 계획과 가족 구성원, 이혼, 건강상태 등 모든 조건을 고려해서 회계, 또는 세법 전문가의 깊이 있는 조언을 참고하시기 바랍니다.
부동산을 소유하다가 사망하게 됐을 때 생존해 있는 가족 누구에게 어떻게 재산이 돌아가는지, 그에 따르는 세금의 산출도 이 부동산 소유형태에 따라 많이 달라질 수 있기 때문입니다.
우리 한국분들도 미국생활의 연륜이 생기면서 재산의 소유와 상속에 대한 계획 (Financial Planning) 을 충분히 고려해서 신중한 결정을 내리시는 모습을 많이 대하게 되는데 매우 바람직한 현상이라고 하겠습니다. |
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